面对城市转型发展的新要求和空间资源紧缺的新挑战,深圳在改革中探索、在实践中创新,以生态保护为前提、以存量土地开发为重点、以市场化为主线、以节约集约为目标,构建了一套适应存量土地再开发的新型土地管理制度,成功实现了从外延扩张型向内涵集约型、从规模速度型向质量效率型发展模式的根本转变,为新时期建立自然资源大保护下的存量土地开发提供鲜活的案例。

深圳是如何建立起绿色生态、集约高效的超大型城市的?在生态文明建设和自然资源的严格保护上升为国家战略的大背景下,其他城市要实现内涵式发展,又能从深圳获取哪些经验?日前,本报记者采访了深圳市规划国土发展研究中心多位专家,他们分别从土地节约集约利用、存量土地二次开发的角度,详解了深圳土地节约集约利用方法和路径,分析了深圳在存量土地开发方面的经验和做法。

通过立体化开发实现土地的“内涵式”节约集约

从东到西,深圳土地节约集约利用的例子随处可见。从龙岗岗头片区到蔡屋围闹市的深圳第一高楼京基100,从岗厦文化创意产业园到大冲旧改项目、蛇口网谷,这些被津津乐道的地标建筑和产业转型成功案例,过去都是城村混杂、布局凌乱、环境恶劣的城中村。今天,蔡屋围“握手楼”上重新矗立的京基100,已成为深圳新的城市名片;在一片破旧厂房上“新生”的蛇口网谷,如今遍布着网络信息科技公司和文化创意高端企业,年产值数百亿元;曾经脏乱差的龙岗岗头片区,经过整体改造转型后,已形成产业集群新品牌,有力推进了当地经济发展。

深圳是如何做到对土地资源的节约集约利用?深圳市规划国土发展研究中心总工程师孙永海认为,深圳是全国最早面临土地资源紧约束难题的城市,因此也较早地开始思考破解土地资源瓶颈的解决之道。为此,深圳通过向地上地下、功能整合要空间,向结构调整、低效挖潜要效益,提升土地节约集约利用水平。实践证明,这样的思路和尝试为深圳城市发展带来巨大变化。2017年深圳单位建设用地GDP达到22.3亿元/平方公里,位居内地城市首位。

孙永海认为,深圳在节约集约用地方面的做法主要体现在三个方面:一是不断提高土地综合承载能力。通过不断优化城市内部空间结构,统筹整合生产生活生态空间资源,促进人口集中、产业集聚、用地集约,推动城市紧凑发展。二是加快推动土地立体开发。深圳是城市立体建设起步较早的城市,深圳十分注重地上、地面、地下三维空间的规划建设,尤其是在重点片区和重要节点的地下空间利用上,已经形成地下轨道、地下商业、地下市政等多种利用方式。三是大力实施土地混合利用。深圳坚持在城市中心区、交通枢纽、城市更新等重点区域推行土地功能混合利用,鼓励“商业+居住”、“商业+工业”、“轨道上盖商业+办公+居住”等,逐步引导土地利用从单一功能向综合功能转型。

谈到深圳在土地节约集约利用的经验和建议,孙永海表示,深圳之所以在土地节约集约利用方面走在全国前列,主要基于两方面原因,一是深圳在建市之初的规划中,就较早确立了组团式发展模式,并且划定了基本生态控制线,而这样规划和发展模式限定了城市建设行为不会无限制的扩张,避免了“摊大饼”式开发,从而为城市的立体化发展提供了基础。二是深圳产业转型升级使得土地使用价值不断升温,从经济角度出发,市场主体立体开发的积极性会更高,而政府主导的建设行为,也更愿意通过立体化开发,实现城市功能的快速集聚。由此可见,当深圳发展到一定阶段时,无论是政府主导的公共设施,还是市场主导的建设行为,立体化开发是必然的结果。

未来,深圳还要在土地的节约集约利用上做出哪些尝试和探索?孙永海建议,首先,在城市精细化发展方面,深圳要更加重视城市空间的内涵和品质,通过立体化开发给予市民更好的公共配套,让城市更宜居,更人性化。其次,对产业发展来说,产业用地也要慢慢向立体化方向发展,以此最大可能满足产业发展需求,为未来的产业发展留足弹性。通过这两方面的积极探索,使深圳土地利用由原来"形式上"的节约集约发展到“内涵式”的节约集约。

存量土地开发两大“利器”威力突出

2012年,深圳土地利用出现拐点,存量土地供应首次超过新增用地,驶入了以存量土地供应为主的发展车道。面对传统土地管理制度与存量土地开发的不适应,深圳坚持按照“产权明晰+市场配置+利益共享”的改革核心思路,率先开创了城市更新和土地整备两大存量土地开发模式,有效破解了存量土地再开发难题,为全国城镇低效用地再开发提供了重要参考。

深圳城市更新和土地整备有哪些特点?存量土地开发的这两大“利器”是如何破解城市空间不足的难题?

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